政府推进社区养老，物业再迎风口？

从延迟退休到生育率跌破警戒线，老龄化正逐渐成为中国社会的主流话题。

12月3日，住房和城乡建设部等六部门联合发布《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》，提出推动和支持物业服务企业探索“物业服务+养老服务”模式。物业企业的进入被视为居家社区老年人群养老的一根“拐杖”，与此同时，社区养老又将为物业企业带来哪些新机？进一步讲，社区养老的推进将如何影响行业？这些问题亦值得进一步探讨。

银发时代需求日趋凸显

对于正在步入“银发时代”的中国而言，“养老”已经成为当今社会无法避开的话题。

国家统计局数据显示，截至2019年末，我国60岁及以上人口约有2.54亿，占总人口的18.1%。根据民政部最新信息显示，“十四五”期间，全国老年人口将突破3亿，我国将从轻度老龄化迈入中度老龄化。不仅如此，据国家应对人口老龄化战略研究预测数据，我国人口老龄化程度将持续加深，到本世纪中叶，60岁及以上人口将达到4.87亿，约占总人口的35%，老年人口数量和占总人口比例双双达到峰值。

与此同时，受20世纪80年代开始的人口政策影响，目前走向老年的人群大多数要面对着“四二一”家庭的结构，即四个老年人、两个年轻人、加一个孩子的组合。5到10年后，全国第一代独生子女父母将进入中高龄，迎来一拨养老照护的浪潮，养老服务势必将接受更大的挑战和考验。

目前我国的养老机制以传统的家庭养老为主，只有10％的老年人选择机构养老。但随着经济压力和生活负担的增大，子女或难以给予老年人精心的生活照料，家庭养老功能日趋弱化。而机构养老虽然生活条件较好，但养老院半集体化、生活自由度不高，而且很难保障隐私、成本较高。

相比之下，社区养老模式能够弥补老年人离家的孤独感与寂寞感，也为子女提供了奉养老人的新方式，而且投入小、经济和社会效益高，能有效缓解人口老龄化与社会稳定发展的冲突。

事实上，早在2013年，国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》就明确提出“以居家为基础、社区为依托、机构为支撑”，由此搭建起了养老体系的基础框架，而社区养老在其中承上启下，向上可承接机构养老压力，向下则可弥补居家养老的短板。

为物企增值提供想象

日前，为增加居家社区养老服务有效供给，满足广大老年人日益多样化多层次的养老服务需求，住建部、国家发改委等六部门发布了《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》。意见提出社区养老推行“物业服务＋养老服务”，此举不仅丰富了现有养老模式，也正颠覆传统物业的服务模式。

意见中明确要“补齐居家社区养老服务设施短板”，提及的盘活存量、加强布点与设施改造均为物企的增量提供想象空间。

对物业公司来说，参与养老服务显然是业务上的重大突破，拓展了发展路径。况且，进一步讲，物业公司可充分利用社区资源、社区内服务半径短、较熟悉社区民情民意等优势提供养老服务，这种地利、人和的优势，亦是其他企业无法比拟的。

“物业企业可以借此扩大自己的服务范围，”上海中原地产首席分析师卢文曦表示，之前物业企业的业务范围通常比较简单，如今养老服务获支持，对物业企业来无疑是利好政策。营业范围扩大涉及到养老，也有可能享受到一部分补贴，增加营业利润来源。中国企业家发展联盟副理事长柏文喜则认为，物业企业做社区居家养老相当于在物业平台上叠加增值服务，成本可以和物业管理相互分摊，因此收入来源上也相当于净增加。

事实上，增值服务一定程度上可以摆脱传统人力桎梏，利润率要普遍高于基础物业服务。证券机构数据显示，增值服务培育带来的高毛利率，为行业带来了薪火之光。平均来看，基础物业服务收入占物企总收入83%，利润贡献率是69%，而占比仅17%的增值服务却能带动31%的利润。

值得一提的是，《意见》亦提出积极推进智慧居家社区养老服务，包括建设智慧养老信息平台、配置智慧养老服务设施、创新智慧养老产品供给等从多个方面支持打造“互联网+养老”模式。柏文喜表示，在智慧物业方兴未艾之时，此前瞻之举一方面能够为社区养老人群提供更到位、更便利、需求响应更快、效率更高的各类助老与照护服务。另一方面也可以相对降低物业企业的管理和运营成本，让物业企业的社区养老服务成为可持续的事业。不仅如此，智慧社区建设在推进和便于社区养老服务的同时，自然也将为社区智能化带来必要的提升。

物企房企同构进程将加速

值得注意的是，《意见》中多次提及房地产企业。

《意见》不仅要求保障新建居住小区养老服务设施达标，新建居住小区按照相关政策和标准配套建设居家社区养老服务设施，并与住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。还鼓励物业企业与房地产开发企业协商，将开发企业自持的房屋改造为养老服务用房等，此举对开发商自持物业小区而言可行性更高，优势更为明显。

《意见》为物企发展提供了发展新思路，其不仅可以横向整合社区资源，纵向介入地产产业链亦同属竞争力的一种体现。物企与开发商“同构”，能大大提高养老服务资源整合、基础设施改造等方面的效率。

“这样一来，在新的住宅小区建造的同时，就对居家养老服务设施进行了必要的同步配备，为物业企业开展社区居家养老服务提供了必要的基础功能与基础设施，”柏文喜认为，无论对房企还是物企，此类同构对市场竞争力与产品而言都将是加分项，但他也指出，同构亦无形中推高了建设投资与运维成本。

“因此，在推高的建设投资与运维成本和市场化的收益之间如何获得财务平衡，将是房企和物企必然和必需面临的挑战。”柏文喜说。卢文曦也提示称，物企与房企同构的过程中，物企能提供更好的服务至关重要，而好的服务作为市场卖点亦将有助于楼盘销售。