青岛：养老汇入“一张图” 健康地产传利好

1月27日，自然资源部、民政部、国家卫生健康委联合印发《关于深化自然资源要素保障支持养老服务改革发展的若干措施》（以下简称《措施》），推出18条具体举措，以“降低用地成本、盘活存量空间”为核心，从规划引领、供地创新、存量激活、城乡统筹等多维度强化养老服务设施要素保障，精准破解健康地产发展的用地、成本、空间等瓶颈。业内指出，此举为养老服务业高质量发展筑牢要素根基，也为地方发展康养产业提供了清晰政策指引。

政策“大礼包”：

打通康养用地堵点

此次三部委出台的18条举措，紧扣健康地产发展关键痛点，实现多维度政策突破，构建起全方位、系统化的养老服务要素保障体系。规划引领上实现科学统筹，要求各地将养老服务设施布局专项规划纳入国土空间详细规划、汇入“一张图”管理，以社区生活圈为单元明确设施布局，对老龄化程度偏高地区适当提高康养用地比例，从顶层设计避免资源浪费，实现用地布局与养老需求精准匹配。

值得关注的是，《措施》鼓励“住宅+养老”“商服+养老”“医疗+养老”土地混合开发和空间复合利用，允许非独立占地养老服务设施与其他建筑兼容建设，以减少单独占地成本。新建城区、居住（小）区及新建住宅项目须按规划标准同步配套养老服务设施。

《措施》提出多项土地出让创新方式。例如，将养老服务项目用地纳入土地利用年度计划优先保障。兜底保障型、普惠支持型等非营利性养老机构用地应保尽保，依法可采取划拨方式供应。对单独营利性养老服务设施用地，全面推行长期租赁、先租后让、弹性年期出让等灵活供地方式。以出让方式取得建设用地使用权的，土地出让金可在2年内缴清，其中第1年缴纳的土地价款不低于应缴土地出让金的50%。

业内专家认为，《措施》鼓励土地混合开发和空间复合利用，可以实现与其他建筑兼容建设，打开了健康地产可行的路径，兼容部分的经营收益，可用于补贴养老服务的盈利不足，有利于推动健康地产的发展。

此外，《措施》还鼓励利用农村闲置集体建设用地建设养老设施，支持村集体以入股、联营等方式参与开发；针对温泉、森林、旅居康养等新业态，鼓励探索土地、林草、水域等跨资源门类的组合供应方式，同时优化不动产登记和抵押融资服务，破解康养项目融资难题，全方位为健康地产发展松绑赋能。

吸引“真金白银”：

社会资本迎来投资窗口期

此次专项政策的出台，不仅从要素层面破解了健康地产发展的现实瓶颈，更从民生保障、产业升级、城乡融合、经济发展等多维度释放多元价值，对推动养老服务业高质量发展、培育银发经济新动能具有重要战略意义。

业内专家认为，从民生保障来看，新政通过强化用地保障、降低开发成本，推动养老服务设施供给数量与质量双提升，既兜底保障普惠性养老服务需求，又能满足老年人多元化、个性化的康养居住与服务需求，切实提升养老服务保障能力，增进民生福祉。

从产业发展来看，灵活的供地方式、优惠的成本政策、完善的配套服务，大幅降低市场主体参与门槛，有效激活健康地产市场活力，吸引社会资本积极入局。顺行房屋（青岛）咨询副总经理刘楠分析认为，这一举措会推动健康地产从单一居住开发向“居住+医疗+服务”复合型转型，带动康复医疗、养老护理、文旅度假等上下游产业协同发展，构建全链条康养产业体系，推动养老服务业向高质量、专业化、多元化升级。

“从经济发展来看，康养产业作为银发经济的核心组成部分，新政的要素保障将推动康养产业规模化、规范化发展，培育新的经济增长点，助力经济结构优化升级，为经济高质量发展注入新活力。”刘楠说，新政在释放政策红利的同时，建立全生命周期监管体系，将康养用地纳入国土空间规划“一张图”监管，明确用地开发、运营标准，建立跨部门协同监管机制，确保康养用地真正用于养老服务，杜绝变相开发行为，有利于推动健康地产行业规范、健康、可持续发展。

顺势而为：

青岛打造特色康养样板间

青岛正积极布局康养产业、打造特色康养发展样板，此前，青岛发布“中国康湾”建设三年行动计划，明确提出到2027年基本建成高品质健康生活承载地、康复产教融合创新高地、国际康养旅居目的地，亮出一张崭新的城市名片。

近期，青岛市民政局、市文旅局牵头，联合市委金融办、市发展改革委、市财政局等多部门共同印发《青岛市加快推进康养旅居产业高质量发展三年行动方案（2025—2027年）》到2027年，青岛将培育5家区域竞争力龙头企业，建成15个康养旅居示范基地，打造10个高品质特色产品，构建全产业链协同发展的产业生态，推动康养旅居与医疗、文旅、体育、海洋等产业深度融合，突出滨海、温泉、山海融合特色，为不同老年群体提供优质康养体验。

青岛“好房子”建设为健康地产提供了一定政策指引。2025年，青岛市住房和城乡建设局发布《青岛市“好房子”建设标准体系》，这是全国首个系统性“好房子”标准。“好房子”建设不仅涵盖规划设计、施工建造、运行维护等项目全周期，还兼具健康、舒适、智慧、绿色等多元价值拓展。

三部委18条举措为青岛康湾建设提供了明确政策导向，为其提质升级划定清晰路径。青岛新荣房产咨询总经理高程分析认为，青岛可紧扣新政规划引领要求，将养老服务设施布局纳入国土空间规划“一张图”，结合区域老龄化程度合理提高康养用地比例，优先利用存量空间布局康养项目，同时鼓励“住宅+养老”“医疗+养老”土地混合开发，推动康养设施与城市配套融合布局，打造便捷化社区养老服务圈。

依托山海、温泉、生态等本土资源禀赋，青岛将推动健康地产与医疗、文旅、养生等产业深度融合，打造特色化、多元化康养产品体系。同时借助新政融资支持政策，加快解决康养项目开发运营资金难题，吸引优质市场主体参与建设，提升项目开发运营品质。

业内人士表示，此次三部委出台的健康地产要素保障新政，是立足人口老龄化发展趋势的重要顶层设计，为行业发展扫清了要素障碍、注入了政策活力。随着各地精准对接、落地落实，健康地产将迎来高质量发展新阶段，不仅能更好满足人民群众的养老服务需求，更能推动银发经济持续壮大，为经济社会高质量发展提供坚实支撑，让康养产业成为惠及民生、拉动发展的重要力量。

李鹏飞