日本：民间兴起养老地产投资热

除了各类企业纷纷试水养老产业以外，不少个人投资者也开始瞄准这一市场。2011年，日本政府开始大力倡导“服务型老年住宅”项目开发，引发了一波养老地产的投资热。

在日本众多养老地产项目中，最受青睐的是“服务型老年住宅”。这样的住宅根据《老年人居住法》规定进行注册登记，原则上面向60岁以上的老年人。根据规定，这类住宅必须配备管理员，定期确认老人安全，及时提供所需服务。同时在室内装修设计上要严格贯彻无障碍理念，保证一定面积的活动空间。走廊、卫生间及浴室处安装扶手，配备紧急呼叫系统，比较适合还不想住进养老院，但又希望随时能得到护理服务的老年人租赁居住。

日本政府从2011年开始大力倡导“服务型老年住宅”的开发，并为投资者发放总额不超过100万日元的补助金，同时在税率方面予以减免。跟一般商业住宅平均不到5%的投资回报率相比，“服务型老年住宅”的回报率可以达到约8%。因此不少房地产投资者纷纷将目光转向这一市场。据统计，截至今年9月末，日本登记在册的服务型老年住宅已超过20万户，并且仍然保持上升趋势。

“服务型老年住宅”主流的运营方式是，作为投资方的个人或房地产开发公司将一般住宅改装后，委托可以提供介护服务的公司进行运营管理，运营公司向投资方支付固定金额的房租，并负责招揽房客。但由于跟普通住宅相比租金费用高出1/3，因此目前养老住宅整体入住率只有约80%，并不理想。

有业内分析指出，日本政府面向地产投资方的优惠补助，促使了短期内市场的持续升温。但运作过程中所有风险都由运营公司承担，一些运营方仍对这种住宅持谨慎观望态度。