只有“地产”没有“养老” 养老地产如何回归服务本质

近年来，随着中国社会老龄化程度的加剧，“银发”市场得以迅速扩张。其中，养老地产更是被地产商们称为“夕阳下的朝阳银发市场”。

然而，在养老地产概念被炒得火热的同时，由于回报周期长、盈利难等原因，让习惯于高周转和高利润的房企陷入了两难的境地。一些购买了新建“养老小区”“老年公寓”房子的老人们慨叹，“养老”只是噱头，卖房才是本质。

养老地产“钱景”可期

“随着我国老龄化程度的加深，未来养老产业将大有可为。”日前，多家在渝房企的相关负责人向《工人日报》记者透露，他们所在的企业今后的房开工程，很大程度上将着眼于“养老”，抢占重庆的“银发”市场，争取摸索出一条能回笼资金、持续盈利的模式。

记者了解到，重庆是西部地区第一个进入老龄化社会的城市。根据重庆统计年鉴显示，预计到2020年，重庆60岁以上总人口将超过800万人，即全市户籍人口的23%均为老龄人口。因此，重庆的养老地产市场将是一块规模庞大的“蛋糕”。

全国老龄办《中国养老产业规划》报告披露，到2030年我国养老服务业市场的总产值将突破10万亿元大关。未来10~15年将是养老产业发展的黄金时期。

“养老地产其实不算特别新潮，其概念的诞生可以追溯到10多年前，只是以前有点不温不火。”重庆一地产企业的销售部负责人余骅告诉记者，2008年，保利就曾派出高层奔赴国外考察养老地产，到2013年初，保利首个养老地产试点项目——和熹会老龄公寓顺利落地并展开运营。期间，大大小小的地产企业纷纷开始“试水”，近年来，伴随国家政策的支持，养老地产又取得了较大规模的发展。

据不完全统计，全国已有80家地产商进军养老地产领域，公开信息披露的养老地产项目达百余个。除龙头房企踊跃入场外，一些中小房企也纷至沓来，成为养老地产领域中的重要构成。

“从2017年开始，很多做得好的养老公寓已经是一房难求。所以这种情况下，它的资产证券化的一些项目，基本是可期待的。”全联房地产商会名誉会长聂梅生曾表示，随着老龄人口的急剧上升，养老产业一定会成为下一步的朝阳产业。

还有业内人士分析称，我国逐渐迈入老龄化社会已是毋庸置疑的事实，房企、保险公司等涉足养老地产，实际上是布局了一个万亿级经济蓝海。

“养老”是噱头，“卖房”是本质

尽管当前养老地产大火，各地以“养老”为宣传口号的项目遍地开花，但对于一些受此吸引的老人们来说，养老地产有点名不副实。

今年67岁的傅明东（化名），是重钢集团的退休职工。因为他和老伴年龄都大了，不能长时间吹空调，但重庆的夏季又特别炎热，退休后，每年夏季就会到贵州或湖北等地去避暑。

两年前，傅明东的儿子给他在湖北利川买了一套小户型公寓，并告诉他，该公寓有很成熟的配套设施，还有专门考虑到老年人养老的需求，设有一些针对老人的服务。

“去年夏季，我和老伴到了那里后，发现一点都不方便，之前承诺的配套设施也不见踪迹，更别提针对老人的医疗、家政等服务，买点菜还要坐十几分钟的车。”傅明东称，该公寓对外一直打的旗号都是“避暑圣地，养老的不二选择”，“所谓的养老地产，其实就是卖房子，养老只不过是个噱头罢了。”

采访中，记者发现，不少人对养老地产颇有微词。他们认为，地产公司自己都可能没弄清什么是养老地产，也没有把老人真正的需求放在心上，只要房子卖出去了，就万事大吉了。

事实上，这些年，房企打着“养老”名义卖房子的做法已是屡见不鲜。在业界专家看来，养老没错，地产没错，养老地产也没错，错的是开发商打着养老的名义借助政策的支持来大搞圈地活动，完全不知养老地产该怎么做，只知道拿地盖房子卖房子。

北京房地产协会秘书长陈志曾公开表示，由于定位不明，现阶段的养老地产只是贴上了不同的标签，以不同形式卖房，并没有摆脱传统房地产开发的本质。

对此，重庆一本土房企的相关负责人则表示，对从事养老地产开发的企业来说，不卖房很难盈利，而卖房又背离了做养老产业的初衷，房企也处在两难的境地。“面对这么大一块‘蛋糕’，地产企业不可能不动心，但又苦于国内没有真正成功的商业模式可以借鉴，传统房企做养老地产也是在‘摸着石头过河’，起码还需要5年以上的成长期。”

需转变为“养老服务”

当前，虽然众多房企纷纷抢滩打造养老产品线，但养老服务的投资回报率远低于传统房地产投资。养老地产的概念虽产生已久，却尚无明确的成功商业模式。

据了解，一个养老项目从立项、筹备到开业的周期，比一般产业要长，达到盈利平衡点需要3~4年，实现盈利需要5~6年。有业内人士指出，在房企多元化的业务中，养老地产的回报周期无疑是“进展最缓慢”的。

保利地产董事长宋广菊曾言，养老地产这种长期投入、持有运营型的地产模式，与以往房企的短期盈利生存模式天然不符，任何一点前期的预估不足，都可能造成投资风险。

除了缺乏成功的商业模式外，不少从业者认为，养老地产虽然概念诞生已久，但落地的项目仍是新生事物，还有很多地方不完善，其中，项目获取是养老产业的行业痛点。

“由于相关法律法规尚不成熟，缺乏有效的市场监管，养老机构资质良莠不齐，社会目前对养老产业存在信任危机……”重庆大渡口区一街道工作人员坦言，人们对地产企业存有成见，因为确有房企给业主的承诺未兑现的情况发生，因此，很多养老项目及政策难以落地。

针对养老地产如今面临的困局，地产界人士认为，对于传统房企来说，要进军养老产业，打造真正的养老地产，首先要完成“地产人”到“养老服务人”的角色转变，争取在政府支持和企业运营双管齐下的基础上，将“养老地产”转变为“养老服务”，实现老人的“老有所养”以及让企业能回笼资金和利润增长。

“养老地产回归养老需求的实质是房企如何提供养老服务。”在重庆资深地产人许波看来，养老地产核心也在于服务运营上，但中国养老服务运营公司的流程体系、人才培养方面较为薄弱，各区域经济发展水平、人群消费层次和服务需求不尽相同，因此，选择适配产品与运营模式，将决定项目落地，而如何提供人们真正需要的养老服务将决定项目能否走得长久。